DCNews, Malang — Akses masyarakat terhadap rumah subsidi di Malang Raya menghadapi persoalan yang lebih kompleks dari sekadar kemampuan membayar cicilan. Beban utang melalui pinjaman online (pinjol), mahalnya lahan, hingga keterbatasan transportasi menjadi sejumlah faktor yang dinilai ikut menentukan keberhasilan program pembiayaan perumahan.
Sekretaris Real Estate Indonesia (REI) Komisariat Malang Raya, Musa, mengatakan penggunaan pinjol untuk memenuhi kebutuhan pembiayaan menjadi salah satu persoalan yang kini ditemukan di tengah masyarakat yang ingin mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Menurut dia, riwayat utang menjadi salah satu aspek yang diperhatikan perbankan dalam proses pembiayaan, termasuk pada program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).
“Utang atau pinjol termasuk persyaratan yang dilihat dalam program FLPP,” kata Musa.
Beban utang yang cukup besar, lanjut dia, dapat menjadi pertimbangan bagi bank ketika menilai kemampuan calon debitur. Kebijakan mengenai pinjaman dengan nilai tertentu juga sempat mengalami perubahan, termasuk terkait utang di bawah Rp1 juta.
Persoalan pembiayaan tersebut, menurut Dosen Program Studi Keuangan dan Perbankan Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Brawijaya, Dias Satria, perlu ditempatkan dalam konteks yang lebih luas.
Dias mengatakan setidaknya ada tiga persoalan utama yang perlu diperhatikan dalam pelaksanaan program FLPP.
Pertama, FLPP pada dasarnya menyelesaikan persoalan pembiayaan, tetapi tidak secara otomatis menyelesaikan persoalan ketersediaan lahan.
“Di Malang, keterbatasan dan tingginya harga lahan menjadi kendala utama,” ujar Dias.
Kedua, pembangunan rumah subsidi perlu diarahkan ke kawasan dengan harga lahan yang lebih terjangkau. Namun, pilihan tersebut membawa konsekuensi lain: lokasi hunian berpotensi semakin jauh dari pusat aktivitas perkotaan.
Karena itu, persoalan perumahan tidak dapat dipisahkan dari kebijakan transportasi. Rumah yang murah, kata Dias, tidak akan sepenuhnya terjangkau jika penghuni harus mengeluarkan biaya besar dan menghabiskan waktu panjang untuk bepergian.
“Jangan sampai harga rumah terjangkau, tetapi biaya dan waktu perjalanan menjadi mahal,” tegasnya.
Dias mendorong pemerintah membangun sistem transportasi publik yang terintegrasi di kawasan Malang Raya. Integrasi tersebut dinilai penting agar pengembangan kawasan hunian baru tidak menciptakan persoalan baru berupa tingginya biaya mobilitas masyarakat.
Selain FLPP, Dias menilai skema rent to own atau sewa untuk memiliki rumah serta pembangunan hunian vertikal dapat dipertimbangkan sebagai alternatif.
Namun, penerapannya harus memperhitungkan karakteristik keluarga Indonesia yang cenderung membutuhkan ruang lebih besar. Hunian vertikal juga memiliki tantangan tersendiri, mulai dari pengelolaan rumah susun, fasilitas bersama, keamanan, hingga tata kelola penghuni.
“Rumah vertikal bisa menjadi pembelajaran, tapi model pengelolaannya harus dirancang sejak awal. Bukan hanya fokus pada pembangunan unit,” kata Dias.
Di sisi pemerintah daerah, Kepala Bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman Dinas Pekerjaan Umum, Penataan Ruang, Perumahan, dan Kawasan Permukiman (DPUPRPKP) Kota Malang, Lukman Hidayat, mengatakan pemerintah kota telah berupaya mendukung penerapan FLPP, salah satunya melalui kemudahan proses perizinan. “Terutama untuk pengajuan PSU,” ujar Lukman.
Menurut dia, pengembang perumahan subsidi umumnya mengajukan permohonan pengurusan prasarana, sarana, dan utilitas (PSU), baik melalui pemerintah daerah maupun pemerintah pusat.
Lukman mengatakan dukungan pemerintah terhadap penyediaan hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah juga tidak hanya dilakukan melalui FLPP. Pemerintah daerah memiliki sejumlah instrumen lain, antara lain pembebasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta program perbaikan rumah tidak layak huni.
Berbagai kebijakan tersebut dinilai dapat melengkapi FLPP dalam mendorong pencapaian target program 3 juta rumah. Dengan demikian, persoalan perumahan tidak berhenti pada penyediaan pembiayaan, tetapi juga mencakup ketersediaan lahan, lokasi hunian, transportasi, serta kualitas lingkungan tempat tinggal. ***
